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房改房继承公证的若干问题

2017-04-12 16:43:07

房改房是我国特定历史条件下的产物,是指城镇职工根据国家和县级以上地方人民政府有关城镇住房制度改革政策规定,按照市场价、成本价或者标准价购买已建公有住房产权。最高院关于在“修改《 关于在享受本人工龄和已死亡配偶生前工龄优惠后所购公房是否属夫妻共同财产的函的复函》”建议的答复中对房改房解释为:“福利分房在相当长的时期内曾经是我国城镇居民获取住房的主要途径。通常 ,人们将这些原本福利分配的公房依据相关规定出售给个人所有的房屋,统称为房改房。”简单地说房改房就是享受国家房改优惠政策购得的公有住房,即公房私有化。

  房改房的购买方式按市场价、成本价及标准价分为三种。按照市场价或成本价购买的,房屋所有权归职工(包括配偶)所有,按市场价购买的住房可以上市交易;按成本价购买的住房五年后可以上市交 易;按照标准价购买的,职工拥有部分房屋所有权,一般在五年后单位如放弃优先购买权,可以归职工(包括配偶)所有。

  房改房的特点为:1、房改房是国家对职工工资中过去没有包含住房消费资金的一种实物补偿,是我国住房制度由使用权无偿分配制向住房商品化过渡的形式。2、房价不由市场供求关系决定,而是由政 府根据实际建房成本及折旧,以标准价或成本价出售。3、房改房的出售对象是特定的,购买房改房的人只能是承住该房的本单位职工并符合房改条件。4、房改房的面积有严格的政策控制,按级别确定住房 标准。5、房改房出售有特定的优惠政策和特殊补贴,价格在标准价或成本价的基础上按照配偶双方的工龄、职务或职称给予优惠折扣。

  房改房问题覆盖面广,涉及城镇职工千家万户的切身利益。特别是配偶一方死亡后,另一方参加房改取得的房产,过去由于最高院的司法解释和住建部的行政规章存在冲突,往往被认定为一方财产。对 夫妻共有财产的解读,司法解释和政策有着各自的特殊规制,不仅是司法解释和政策而且不同法律之间均存在着一定的冲突,确需思辨探析。

一、房改房问题存在着法律、司法解释与房改政策的冲突

  最早发现这一问题的是办理房产继承权公证的公证部门。1991年8月31日,司法部与建设部下发了司公通字[1991]117号《关于房产登记管理中加强公证的联合通知》,要求房产继承过户应当办理公证 。根据1994年7月18日国务院发布的《关于深化城镇住房制度改革的决定》(国发[1994]43号)的规定,国家开启了公有住房私有化的房改制度。从1995年开始的全国住房改革,关于房改房权属问题的观点 ,国务院房改主管部门建设部和最高人民法院一直有不同意见。随着房改活动的深入,在办理涉及房改房的继承公证实务中,各地的公证机构发现了一个与《婚姻法》、《继承法》基本原则规定竞相矛盾的 大问题。

  《婚姻法》规定夫妻在婚姻关系存续期间所得的财产,归夫妻共同所有,《继承法》则规定遗产是公民死亡时遗留的个人合法财产。配偶一方死亡后,另一方参加房改,取得的房产,房产登记部门却将 《房产证》注明为私人所有,认定是夫妻共有财产。在房改活动中,配偶一方死亡后,另一方申请参加房改,无论他(她)是否是售房单位职工,均按政策有资格参见房改。

  以泰安市为例,房改实际申请人除与售房单位签订《出售公有住房交易合同》外,还需按政策填写《已购公有住房房改套改表》(简称房改表),房改表中的房改申请人必须是售房单位职工。也就是说 即使该职工已死亡,按照政策仍然是房改申请人,健在一方配偶在申请人配偶资料一栏中登记,该房产证有时登记在已死亡的售房单位职工名下,房改部门按照政策认定是夫妻共有财产。

  因为公证员是法律职业人,虽对民事法律耳熟能详,但对房改的具体政策却不甚了解。面对这种允许亡人参加房改,给死人发房产证的情况,会大惑不解,此种情况下取得的财产权利,一方面因为是在 权利人死亡后取得,这违背了《继承法》关于遗产是公民死亡时遗留的个人合法财产的规定;另一方面,在婚姻关系因死亡已自然终止的情况下,死亡一方仍然有取得夫妻共有财产的权利,这同样违背了《 婚姻法》关于夫妻在婚姻关系续存期间取得的财产为夫妻共有财产的规定。

  问题反映到司法部,司法部律师公证工作指导司在1998年、1999年连续两次给建设部住房司发函,要求政策解释。1999年4月17日,建设部住房司《关于唐民悦房改房产权认定问题的复函》(建住房市 函[1999]005号)答复:“按照目前我国城镇住房制度改革的有关政策,按成本价或标准价购买公有住房以城镇职工家庭(夫妇双方)为购房主体,且每个家庭只能享受一次。本案中,唐民悦按房改政策购 买住房时享受了其配偶的工龄优惠,该住房应当视为其夫妇双方共同购买。因此,我司认为,该住房应视为唐民悦与其配偶共有财产。”该答复确定了房改房无论配偶一方是否死亡,均归双方共同所有的部 门政策。

  《民法通则》第6条规定:“民事活动必须遵守法律,法律没有规定的,应当遵守国家政策》。”《民法通则》第9条规定:“公民从出生时起到死亡时止,具有民事权利能力,依法享有民事权利,承担 民事义务。”在房改前去世的配偶,房改时民事权利主体资格已消灭,却仍然能够按照政策成为财产权利的主体,关于房改的部门政策和国家的法律原则规定冲突如此之大,以至于司法部不得不向最高院请 求司法解释。

  最高院2000年2月17日在给司法部律师公证司的[2000]法民字第4号《关于在享受本人工龄和已死亡配偶生前工龄优惠后所购公房是否属夫妻共同财产的函的复函》指出:“夫妻一方死亡后,如果遗产已 经继承完毕,健在一方用自己的积蓄购买的公有住房应视为个人财产,购买该房时所享受的已死亡配偶的工龄优惠只是属于一种政策性补贴,而非财产或财产权益。夫妻一方死亡后,如果遗产没有分割,应 予查明购房款是夫妻双方的共同积蓄,还是配偶一方的个人所得,以此确认所购房屋是夫妻共同财产还是个人财产;如果购房款是夫妻双方的共同积蓄,所购房屋应视为夫妻共同财产。” 最高院采取了按 购房资金来源,区别对待的做法。这种区分方式与部门房改政策精神显然不同。

二、房改房问题是中国由国家计划经济向社会主义市场经济转轨过程中发生的特殊问题,必须依靠特殊政策来解决

  房改房是国务院为贯彻落实《中共中央关于建立社会主义市场经济体制若干问题的决定》,深化城镇住房制度改革,促进住房商品化和住房建设的发展,而实施的已建公房优惠私有化措施。国发 [1994]43号《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》指出城镇住房制度改革的一项基本内容是:“把住房实物福利分配的方式改变为以按劳分配为主的货币的工资分配方式。”

  最高法院与房改行政主管部门的意见纷争旷日持久。最高院按购房资金来源确定房改房的权利归属,这种解释精神看似符合婚姻法、继承法基本原则。对此,法律人满意了,但社会舆情却不买账,于是 双方展开了一场被舆论戏称为“府院之争十三年”的房改房话语权的角力。

  一篇《府院之争13年,只差一层窗户纸》的网文说:“从1995年开始的全国住房改革,关于房改房权属问题,国务院房改主管部门建设部与最高人民法院一直有着不同意见”,最高院的观点“既不符合 房改房政策,又不符合等价交换的原则。这种争议的直接后果,就是购买房改房时已死亡的配偶及其子女的合法权益十几年得不到应有的保障,涉及几十万老干部、老职工的家人。”

  该文同时指出:“法律与政策不一致,在我国社会主义改革开放进程中是存在的,往往是改革政策先行,法律滞后一段时间。但是这种不适应、不一致是暂时的,通过法定程序可以修改法律,去适应不 断发展的改革的新政策。”作者认为法律要及时适应政策的规定。

  政策性补贴是贯穿房改房始终。一方死亡,健在一方参加房改,对死亡一方的政策优惠补贴究竟是有偿取得还是应该无偿承受是政策和司法解释的对立焦点,政策是肯定态度,司法解释是否定态度。国 家在九十年代初为推动房改进行,让公有制单位的职工低价获得住房产权,为初次参加房改的家庭制定了政策性优惠措施。具体地来讲就是一明补、两暗补的政策优惠。

  (一)、房改房的政策明补问题。凡参加房改的家庭,按照夫妻双方(包括已死亡一方)的工龄(配偶没有工作的按有工作一方工龄计算)计算优惠,在实际缴纳购房款时予以抵扣。房改工龄补贴在 1997年时,北京市是每年11.3元,工龄长的(30年工龄)家庭配偶每人会有三百元左右补贴。配偶一方虽死亡,但公房单位根据国家政策为去世者出资购房。这种政府出资,政策规定为夫妻共有,应当没有 争议吧?

  (二)、房改房房价的政策暗补问题。国家为让职工以低价格购买公房,规定了较低的房改成本价。以北京市为例,1997年房屋市价为2000元左右,而房改的成本价仅为197元。两者有十倍的价差,国 家对参加房改的家庭在房价上给予的巨大优惠,这种政策暗补优惠是给予每户家庭的,而不是仅给予健在一方配偶的。健在一方配偶,享受着夫妻双方的政策优惠,用极低的成本价获得了共有住房的产权, 而这种房改房的上市价格将会翻到十倍以上,如果将房产单独认定为一方个人所有是否有违公平、正义原则?

  (三)、房改房的职务暗补问题。公房单位职工去世,如果职务高,房改房计价表购房者为去世一方,健在一方配偶按去世一方政策待遇享受房改标准住房面积,并享受去世一方国家给予的房改职务补 贴。这种高职务暗补政策有时数额巨大,健在一方配偶能用极低的房改价格购买高职务配偶享受的住房,这在许多地方和部队干休所中已是普遍现象。试想一下:一个无工作或职务低的人,却因去世配偶的 高职务而享受了国家规定的大面积房改房,这种房改房仅算成是健在一方个人所有,这是否合适呢?

  《府院之争13年,只差一层窗户纸》的网文说:“经测算,夫妻双方的低房价暗补可达真实房价的80%(即各占40%),现金和高职务暗补各占10%左右,军(工)龄明补大概占0.5%。”“表面看,政府 不是吃了大亏了吗?制定政策时不是完全可以不计算去世一方的工龄优惠和高职务暗补吗?为什么政府要主动增加额外负担呢?就是因为政府住房制度改革前后政策的连续性。改革前的福利分房,不管是机 关院校,还是企事业单位,都是以已婚的家庭(夫妻双方)为对象,单身或两地分居者只能住集体宿舍。现在房改售房,必须‘以城镇职工家庭(夫妻双方)为购房主体,且每个家庭只能享受一次。’购买 的房改房必须是从已经入住的原共有住房转化而来,不是凭空而来。政府在售房时必须照顾已去世配偶的权益,承认他们对社会、家庭所做出的贡献,保证全社会的公平正义。”该文从社会正义的角度诠释 了一方去世,另一方参加房改,取得的房改房应属于夫妻共有财产的政策理由。

  合肥市衡正公证处公证员李成的一篇《“房改房”的权属认定问题探讨》文章说:“由于公证机构和房屋登记部门在长达十几年的时间内,都在围绕着享受了已故配偶的工龄优惠购买的房改房的产权是 否作为为夫妻共同财产的问题争执不下,虽经最高院以[2000]法民字第4号复函出面作出了权威解释,但其仍不能调和现实中的矛盾。因各下级房屋登记部门都坚定不移地贯彻执行其行政主管部门将房产作 为夫妻共同财产认定的意见,而且公证程序在前,房屋登记程序在后,所以房屋登记部门常常不采纳公证书,这样势必造成当事人办不了房屋过户就误认为公证书无用或有错而向公证机构发难,那么公证机 构夹在房屋登记部门和当事人之间两头受压,唯有满足当事人要求确认房改房的一半产权属于已故一方配偶遗产的需求。然而,随着时间的推移,房屋登记部门似有让步之嫌,也在逐渐地采取变通方式依据 最高院《复函》的意见办理房屋登记。可没想到,戏剧性的一幕出现了,就在公证机构和房屋登记部门即将达成统一战线时,最高院竟然废止了自己的《复函》。”

三、最高法院的反思——司法解释向房改政策妥协

  众所周知,1980年9月10日第五届全国大会第三次会议通过《婚姻法》仅对夫妻共有财产做了原则规定,该法第13条规定:“夫妻在婚姻关系存续期间所得的财产,归夫妻共同所有,双方另有约定的除 外。”第九届全国人大常委员会第二十一次会议于2001年4月28日对《婚姻法》进行了修正,其中对夫妻共有财产进行了列举式规定,该法第17条规定:“夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产,归夫妻 共同所有:(一)工资、奖金;(二)生产、经营的收益;(三)知识产权的收益;(四)继承或赠与所得的财产,但本法第十八条第三项规定的除外;(五)其他应当归共同所有的财产。”至于其他应当 归共同所有的财产是什么?具体由最高院负责解释。

  2003年12月26日最高院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释(二) 第11条规定:“婚姻关系存续期间,下列财产属于婚姻法第十七条规定的‘其他应当归共同所有的财产’:(一)一 方以个人财产投资取得的收益;(二)男女双方实际取得或者应当取得的住房补贴、住房公积金;(三)男女双方实际取得或者应当取得的养老保险金、破产安置补偿费。”司法解释认为:婚内期间应当取 得的住房补贴、住房公积金,即使一方死亡也应属于夫妻共有财产。

  该解释在司法理念上取得了两个特殊突破。一、婚姻关系虽因一方死亡而自然终止,但在特殊情况下,可临时延伸。例如,甲男在2001年4月28日前去世,配偶乙女随后再婚,甲男单位在其去世后,为 其补发应当取得的住房补贴、住房公积金,此项财产权利按《婚姻法解释二》的规定,应认定为甲男和乙女的夫妻共有财产。乙女虽然再婚,但她和甲男的婚姻关系仍然虚拟延续至甲男应当取得住房补贴、 住房公积金之日。这种虚拟延伸的婚姻关系并不影响乙女的实际再婚的真实婚姻关系。二、一方虽死亡,在特殊情况下,权利主体身份可临时恢复。国家在1999年后深化住房制度改革,推进货币化分房,在 工资收入中增加了住房补贴和住房公积金项目,房改补贴由暗补改为明补。条件具备的公有制单位按规定标准及时对职工发放了住房补贴和住房公积金,而条件不具备的单位则进行了推延。在拖延时间里, 有的职工死亡,其应发的住房补贴和住房公积金在其死后需要补发。在补发时,国家政策及法律仍然认可他的民事权利主体资格。也就是说,特殊情况下,人死亡后仍然可以作为权利主体取得财产权利。

  因为有了上述两个突破,那[2000]法民字第4号《复函》的规定是否实质公平、合理?就需要打个大大的问号了。《民法通则》第4条规定:“民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则 。”在住房制度改革过程中,已去世的职工按照政策可以得到国家规定的明补和暗补收益,如果此种权益因一方去世而无偿转归另一方个人所有,这并不符合民法通则规定的民事活动应当公平、等价有偿原 则。因此,可以说最高院[2000]法民字第4号《复函》是个有问题的司法解释。

  可能有人会提出疑问:“《民法通则》第6条不是规定‘民事活动必须遵守法律,法律没有规定的,应当遵守国家政策’吗?最高法院的司法解释具有法律效力,为何司法解释要屈从于部门房改政策呢 ?”《民法通则》第7条规定:“民事活动应当尊重社会公德,不得损害社会公共利益,破坏国家经济计划,扰乱社会经济秩序。”其实,无论是政策的制定还是司法解释的规定都要尊重社会公德。“法律 是最低限度的道德”这是法理界的一句基本名言。在住建部房改政策与最高院司法解释矛盾对立的十三年间,部门房改政策无疑最符合社会公德,因而在所谓的“府院”房改房话语权的博弈过程中最终出人 意料地胜出。司法解释本身就是在试探社会道德的底线,试探成功了就会上升为法律,试探不成功就会修改或废止。

  [2000]法民字第4号《复函》是个有问题的司法解释,至于这个复函存在的问题有多么大?以笔者亲闻的一个案例就可以说明其造成的社会公平有多么的失范。当事人程某系部队副团职离休干部,被安 置到泰安某民政干休所修养,住房面积为110平方米。2002年程某原配死亡,2003年程某与肥城市某村村民宋某再婚,2004年程某去世,宋某除以部队离休干部遗属身份享受医疗补贴及生活补贴外,还在 2005年参加房改,以8千元的价格,获得房屋所有权。程某的三个子女诉讼至法院,结果败诉。一个村民仅因为短暂的婚姻关系,就能根据司法解释以近似无偿的价格获得一套价值不菲的房改房,这合理吗 ?一个司法解释如果仅在形式上符合法律逻辑,而在实质上不能满足社会对公平、正义的需求,那这个司法解释是否需要修正呢?

  2011年时最高院意识到房改房的问题还是应当依照政策调整,11月23日在关于对“修改《最高人民法院关于在享受本人工龄和已死亡配偶生前工龄优惠后所购公房是否属夫妻共同财产的函的复函》 [2000]法民字第4号”建议的答复一文中称:“房改房是我国经济社会发展特定时期的特定产物,关于房改房的出售、产权归属等问题,极为复杂。需要在对诸如有关部门的相应规定、售房单位的具体意见 和情况、房改时是否享受了双方工龄优惠、配偶中的另一方是否因分配该房屋而失去了其在本单位另行分房资格等多方面的因素综合考量后,才能做出认定。也就是说,此类问题不能一概而论,而是应当具 体问题,具体分析。”

  最高院民一庭编著《最高人民法院婚姻法司法解释(三)理解与适用》一书也说:“因为我国长期实行低工资制度,住房实行福利性实物分配制度,‘房改房’是国家根据职工工龄、职务、工资、家庭 人口等多种因素综合考虑后在房屋价值计算上给予职工的政策性优惠福利。相当于将多年的工资差额,一次性补发给职工。”即使该职工生前未能实际取得,但由于这种补助是其生前应享受和取得的财产性 权益,那么根据对最高院《婚姻法解释二》关于夫妻共同财产的理解,应当视为是夫妻在婚姻关系存续期间的所得财产属于夫妻共有财产的范围。

  2013年2月18日最高院通过法释[2013]7号 《最高人民法院公告》规定:〔2000〕法民字第4号《复函》与现行房改政策不一致,予以废止。对于房改问题司法解释和政策“打架”,并导致司法解释的 废止,许多公证员的思想一时也转不过弯来。

  资深公证员张红光就指出:“房改是一个很复杂的问题,除了国务院的通知和建设部的部颁规章外,还有很多因人而异的部门政策和因地制宜的地方政策,即便我们不再按物权的独立性原则和[2000]法 民字第4号来判断已购公房的权属,也不能单纯依据建设部建住房市函[1999]005号文来判断权属,且其涉及到公证、房屋登记、法院等诸多部门,这些年各地经过长期实践已经形成了一套稳定的评判标准和 规范体系,贸然打破会带来法律适用的混乱和财产秩序的失范。”(引自中国公证网咨询中心网文《使用死亡配偶工龄购买的房改房产权的认定》)

  如果单纯地认为在“府院之争13年”的政策与司法解释的博弈中,最高院完全“输牌”也是不对的。毕竟一项司法解释的出台要由最高院的资深法律专家经过慎重严密的法理论证,最高院〔2000〕法民 字第4号文从法律逻辑的角度看没有任何问题,但该文毕竟与国家房改各种明补、暗补的政策初衷不符,且不能满足社会道德的底线,因此被废止也是必然。〔2000〕法民字第4号文虽然被废止,但在废止前 它的法律效力还是不能质疑的。最高院[2013]7号 《公告》规定:“废止的司法解释和司法解释性质文件从本决定施行之日起不再适用,但过去依据下列司法解释、司法解释性质文件对有关案件作出的判决 、裁定仍然有效。”在办理涉及房改房公证时,几个重要的时间节点,是公证员必须高度注意的问题。

四、涉及房改房继承公证几个重要的时间节点问题

  在涉及房改房问题上有以下几个时间节点:1、1999年4月17日。建设部住房司出具《关于唐民悦房改房产权认定问题的复函》(建住房市函[1999]005号),确定了房改房无论配偶一方是否死亡,均归 双方共同所有。2、2000年2月17日。最高院做出《关于在享受本人工龄和已死亡配偶生前工龄优惠后所购公房是否属夫妻共同财产的函的复函》([2000]法民字第4号),规定按购房资金来源确定房改房权 利归属。3、2007年10月1日。《物权法》实施,确定了不动产物权登记公示原则、物权共有原则。4、2008年7月1日。建设部《房屋登记办法》实行,规定房产共有需共有人共同申请登记。5、2013年2月18 日。最高院通过《公告》(法释[2013]7号)宣布:〔2000〕法民字第4号《复函》予以废止。

  (一)、2000年2月17日。该天最高院出具[2000]法民字第4号《复函》,从2000年2月17日至2013年2月18日,关于一方死亡后,另一方参加房改的房改房权利归属问题,按购房资金来源确定。在此期 间,虽然政策与司法解释有原则性冲突,但司法解释的效力等级高于部门政策,俗语“县官不如现管”,在房改房争议问题上,一旦发生诉讼,法院会按照司法解释裁决而不会依据部门政策。

  (二)2008年7月1日。建设部《房屋登记办法》规定房产共有需共有人共同申请登记,在房改房登记过程中,一方死亡,另一方申请登记,房改房登记为单独所有。由此引发了房产的隐形共有人问题。

  关于房产证单独所有问题,目前无论是法律规定还是行政法规层面均未对单独所有予以明确的定义,住房和城乡建设部政策法规司等部门编写的《房产登记办法释义》一书中有相关的表述。《房产登记 办法释义》在房产所有权证填写说明时指出:“所有权人为共有的,填写持本证的所有权人,其他共有人在附记栏中填写。”“不属共有情况的,填写单独所有;属于共有情况的,填写按份共有或共同共有 。”在解释共有概念时指出“共有作为所有权的一种形态,是与单独所有相对而言的。”由此表述,可以得出单独所有是指房产产权由房产所有权证上登记人一人所有。

  由于《物权法》强调不动产物权登记公示的作用,《房屋登记办法》要求区分共有与单独所有,规定共同共有需共同登记,共同共有房产只有一方申请登记的,确认为单独所有,这些定制均与《婚姻法 》关于婚内财产无论记载在谁的名下均属于双方共同所有的规定发生了法律冲突,如何解决隐形共有人问题成为一大现实难题。

  《房产登记办法释义》说:“在现实生活中,共有房屋的事实权利人与登记簿记载的权利人不一致的现象普遍存在。尤其突出的是在夫妻关系存续期间,夫妻共有房屋常常仅登记在一方名下。此时,就 会造成登记簿记载的物权状况与实际情况不符,由此引发种种纠纷。”“凡属共有的房屋,当事人应当按实际的权利状态申报产权,这是权利人自己应尽的义务。”单独所有登记因“登记本身作为不动产物 权变动的公示手段,具有公信力,应当保护以该公示信息进行交易行为的善意第三人的合法权益,否则房屋登记制度将失去其应有的功能,并可能使整个房屋交易秩序陷人混乱。”

  “如果房屋在事实上存在共有人,但因当事人没有据实申请登记,而导致登记名义人与实际权利人有差异时,登记机构不应对此承担责任。”“而对于实际共有人因此受到的损失,只能通过其他法律途 径要求处分人承担相应的赔偿责任。”

  从住建部上述解释中可以看出:既承认存在隐形共有人的情况,又肯定不动产登记公示的作用,解决方案是由造成隐形共有人利益损失的由有过错的单独登记人(或财产处分人)承担。这种解决方式在 遇到一方死亡,另一方房改的房改房问题时,就会发生一个贻笑大方的错误问题。因为,在此种情况下,房改房登记,只能由健在的一方进行,虽然法律上可以承认死者的权利主体资格延续,但毕竟死人不 可复生。而健在的一方将房改房登记在个人名下单独所有本身并无任何过错,法律行为无过错就无责任。对住建部的矛盾规定,公证员们可要注意了,否则将会为别人的过错买单。

  (三)2013年2月18日。最高院法释[2013]7号《公告》宣布:〔2000〕法民字第4号《复函》予以废止。最高院承认司法解释与房改政策有矛盾,在长达十三年的房改话语权博弈中,最高院宣布自己出 局。从此以后,房改房的权利归属问题,一律以房改政策为准,不论一方是否死亡,均按享受房改优惠政策的实际权利主体确定。

  前面讲了关于房改房问题有五个时间节点,其中有三个最重要,分别涉及了司法解释的效力及房改房权益的归属问题。以下通过笔者办理的两个真实案例说明上述时间节点的重要性。

  案例1、当事人孙甲系泰安某电力公司职工,其妻王某于2000年病逝,孙甲与王某有一子二女,2008年孙甲参加单位房改,购房资金由儿子孙乙提供,房改房登记在其个人名下,记载为单独所有,2010 年孙甲在泰安市岱宗公证处办理遗嘱公证,指定其房改房全部由儿子孙乙继承,2012年孙甲病逝,2013年5月孙乙申办遗嘱继承权公证,要求单独继承其父个人名下的房改房。

  法律分析:如果孙乙在2013年2月18日前申办遗嘱继承权公证,该公证遗嘱为有效遗嘱,孙甲的房改房按照最高院出具[2000]法民字第4号《复函》的规定,应属于孙甲个人遗产,孙甲有完全的处分权, 该房改房应由遗嘱继承人孙乙个人继承。但孙乙在2013年5月申办遗嘱继承权公证,因2013年2月18日最高院法释[2013]7号《公告》宣布:〔2000〕法民字第4号《复函》予以废止,故孙甲的公证遗嘱为部 分有效遗嘱,该房产的一半份额为去世配偶王某的个人遗产,应按法定继承予以分割。

  案例2、当事人张甲系济南铁路局泰安某车务段职工,其妻李某于2006年去世,双方有三个儿子,2010年张甲参加单位房改,由长子张乙出资,购买房改房一套,房产证登记在张甲名下,记载为个人所 有,2012年张甲将房改房公证赠与给长子张乙,房产证过户到张乙名下,后张甲去世,2014年1月张乙将该房卖掉。张乙的两个弟弟对此有异议,提出投诉。

  法律分析:张甲与儿子张乙2012年的赠与公证根据当时的司法解释系有效法律行为,2014年张乙将房产出售的法律行为为部分有效行为,但应保护善意取得的第三人利益。因2013年2月18日最高院法释 [2013]7号《公告》宣布:〔2000〕法民字第4号《复函》予以废止,张甲的二子、三子如在2014年1月张乙售房前,提出异议,法院应判定2012年张甲与长子张乙房产公证赠行为为部分有效法律行为。现投 诉发生在张乙售房后,根据物权交易的善意取得制度,对第三人利益应予保护。异议人可对房管局错误确定房产权利人的行政行为提出投诉或对张乙不当得利提出权利要求。

  结论:房改房问题是我国特定历史背景下而发生的公有住房私有化改革。国家为推进房改房改革的顺利进行,对房改房家庭给予福利补助和政策优惠。这种福利补助和政策优惠按照国家房改政策是给予 参加房改家庭夫妻双方的,即使一方死亡,也是补贴和优惠的权利主体。政策允许给死人发房产证的看似可笑的做法,实际为是实现社会正义的特殊做法。司法解释与政策的冲突,是形式公平与实质正义的 矛盾,判断是非的法理标准就是社会道德的底线,法律应是社会最低限度的道德。


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